业主大会议事规则（示范文本）
议事规则
业主大会议事规则
为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《厦门市业主大会和业主委员会工作指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则(以下称本议事规则)。
第一章 总则
第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会的议事活动，根据物业管理有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则(以下称本议事规则)。
第二条 根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会在党的领导下开展物业管理活动。
第三条 本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。本业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约等文件之日起成立。
业主委员会由业主依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项。
第四条 本业主大会代表和维护物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。
第五条 业主大会、业主委员会应当自觉接受所在地街（镇）、社区、的指导和监督，依法履行职责，规范运作。
业主大会、业主委员会应依法履行自治管理职责，支持社区开展工作。积极配合公安机关，与社区相互协作，共同做好维护物业区域内的治安管理等相关工作。
业主大会、业主委员会在日常工作中遇到矛盾冲突时，提请社区或小区党组织先行协调解决；无法协调解决的，再报请街（镇）协调解决。
第六条 业主大会会议召开基本原则：
（一）遵守法律、法规和相关物业管理规定；
（二）坚持权利与义务相一致；
（三）坚持公开、公平、公正；
（四）维护全体业主的共同利益。
第二章 业主大会
第七条 业主大会决定以下事项:
（一）制定和修改小区管理规约、业主大会议事规则；
（二）制定和修改业主委员会章程、业主委员会工作运行机制；
（三）选举、更换、罢免业主委员会委员、候补委员；
（四）确定物业管理形式，制定物业服务内容、标准以及物业服务收费的方案；
（五）选聘、解聘、续聘物业服务企业；
（六）按照法律、法规及本省、本市相关规定，筹集、使用、管理专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）物业管理区域内除公共道路以外设置临时停车位，制定车辆行驶停放、收费等管理制度；
（十一）撤销业主委员会不当决定；
（十二）决定业主大会诉讼事宜。
（十三）法律法规规章或管理规约规定由业主共同决定的其他事项。
决定上述第（六）、（七）规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二且占总人数三分之二以上业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意。
第八条 在业主大会会议上的业主身份、人数、专有部分面积和建筑物总面积的确定按照下列规定行使：
（一）业主身份以不动产登记（房屋产权证）簿记载的姓名为依据。尚未进行实测的，暂以房屋买卖合同记载的姓名和面积为依据；根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。经业主授权，业主的直系亲属如符合条件，直系亲属可以代行部分业主权利；
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算（车位、摊位、开闭所、垃圾房等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分数量），一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（三）总人数，按照（二）统计总和计算。
（四）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（五）建筑物总面积，按照（四）的统计总和计算。
社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。
第九条 业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名;2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名;3.业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；4.音像、影像资料可以确认的;5.业主在网络上查收确认;6.业主在信息化平台确认。第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开2次，召开时间为 月份。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生或收到申请之日起 30 日内组织召开业主大会临时会议：
（一）经占总人数20%以上业主提议；
（二）半数以上业主委员会委员提议召开的；
（三）属于业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制规定情形，且提议事项明确、联系人明确的；
（四)发生重大安全事故、严重自然灾害、公共卫生事件、社会安全事件等重大情形或者紧急事件需要及时处理的；
（五）街（镇）、社区认为有必要并要求召开的；
（六）根据法律法规和政策文件规定的其他情形。
第十一条 业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请(需有业主本人签名)后，需及时报告社区，并在 7 日内对提议的真实有效性进行核实。经核实，符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起 30 日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起 10 日内说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内显著位置及市物业管理综合平台予以公告。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术或书面征求意见的形式，业主委员会应于会议召开15日前确定会议形式并进行公告。
采用集体讨论形式召开的，与会业主以实到业主以及采取委托代理方式的业主计算；采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以书面征求意见书的业主计算。
第十三条 采用书面征求意见形式的，书面意见可采用以下方式发放与收集：
（一）设立投票箱：在物业管理区域内分设多个投票箱，由业主自行将意见表投入意见箱内。
（二）上门发放、收集业主意见表：由业主委员会（业主大会筹备组）组织有关人员逐户发放、收集业主意见表。
（三）邮寄：以挂号或者特快专递方式发放、收集业主意见表。
（四）通过经过实名认证的电子终端数据传送形式。
业主书面意见表回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，可由业主委员会（业主大会筹备组）公告全体业主延长投票时间，并组织人员催收业主意见表。
鉴于本物业的实际情况，属下列情形之一的，均视为书面意见表已送达业主：
1．当面领取或送达，由业主本人或同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体签收；
2．按照业主提供的联系地址以挂号信或者特快专递的方式邮寄。该文件经被送达人签收后即视为送达，被送达人未签收的，以投递回执上记载的交寄日（含当日）第7天视为己送达；
3．与业主电话确认，投入该户业主在本物业的信报箱或者房屋内。采用此方式的，经物业管理区域内两个以上的其他业主或者社区工作人员见证后即视为已送达。
业主书面意见表回收结束后，由业主委员会（业主大会筹备组）组织公开唱票、计票，社区、街（镇）进行监督，对业主意见进行统计汇总，并公告表决结果。公告表决结果时一并公告书面意见表的送达情况。小区党组织予以协助。
第十四条 采用集体讨论形式议事的，本业主大会选择以下第 种方式：
（一）由全体业主参加业主大会会议；
（二）由业主推选业主代表参加会议。
以业主代表参加的方式召开业主大会会议的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。
第十五条 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主为法人（其他组织）的，由法定代表人（负责人）出席业主大会会议，该法人（其他组织）应当出具加盖单位印鉴章的法定代表人（负责人）身份证明书；法定代表人（负责人）不出席的，应委托代理人出席，并出具加盖单位和法定代表人（负责人）印鉴章的书面委托书，书面委托书应当载明委托事项和委托权限；
（二）业主是自然人的，应书面委托其他业主、非业主使用人、直系亲属在一定期限内代其行使共同管理权。委托书应当载明委托的具体事项、权限及时限，并附上委托人身份证件复印件。受托人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。
代理人须代为表达委托人的真实意愿。代理人在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代理业主意见。同一名业主接受的委托人数不超过3人，同一名非业主使用人接受的委托人数不超过3人。
业主为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，由其监护人代为出席业主大会会议，行使表决权。
物业承租人可以根据租赁合同的约定，代行部分业主权利，其面积以及业主人数的计算方式根据本条例第八条确定。
第十六条 业主代表每届任期（同业主委员会任期）。任期内，如果占所代表专有部分面积过半数且占所代表专有部分人数过半数的业主提出异议，可以在业主委员会的组织监督下改选。业主代表任期届满后，由业主委员会组织监督改选。业主代表缺额时，在业主委员会的组织监督下进行补选。业主代表权限范围应当予以明确。
业主代表在参加业主大会会议前，根据需要召集所在区域业主进行小组会议，商议业主大会会议拟讨论事宜，也可讨论决定所在区域楼幢（层）公共管理事宜。业主代表的表决权限依本议事规则第七条条款内容执行。业主代表可以通过互联网业主交流平台听取业主对业主大会拟讨论或表决议题的意见，并将小组意见在业主大会代表会议上进行表决。
业主小组议事参照业主大会表决规则进行表决，业主小组作出的决定不得与业主大会作出的决定相抵触。业主小组依法作出的决定应当及时告知业主委员会，相关业主应当及时履行。
第十七条 业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表采取下列表中的区域划分推选业主代表：
区域 | 人数 | 区域 | 人数 | 区域 | 人数 |
光华里57-58号 | 1名 | 光华里78号 | 1名 | 光华里103号 | 1名 |
光华里25-26号 | 1名 | 光华里138-139-140号 | 1名 | 光华里104-105号 | 1名 |
光华里27-28号 | 1名 | 光华里92-93 号 | 1名 | 光华里106-107号 | 1名 |
光华里77号 | 1名 | 光华里94号-108号 | 1名 | 商铺 | 2名 |
光华里1-2-3号 | 1名 | 光华里134-135号 | 1名 |
（1）从上述表格中每个推荐区域业主中各推选1名代表，共计产生15名代表。其中：住宅类型13名代表，商铺区域2名代表；
（2）由业主委员会（业主大会筹备组）按照各专有区域业主核定的人数自荐的方式确定业主代表初步候选人；
（3）业主委员会（业主大会筹备组）、社区党组织负责对业主代表初步候选人身份进行核查，然后应在本物业管理区域内公示（不少于7日）代表候选人；
（4）业主委员会（业主大会筹备组）组织进行入户选举，征集代表候选人所在专有区域业主的意见后，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，确定正式业主代表。推选过程由业主委员会（业主大会筹备组）或社区监督执行；
（5）业主代表名单确定后应在本物业管理区域内公告（不少于7日），社区党组织应当及时报备街道办事处。
第十八条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半的业主参加。召开业主大会会议的程序为：
（一）会议筹备。业主委员会（首期业主大会筹备组）应做好开会前的准备工作。包括草拟议案（议案内容涉及的，议案应经审议）、制定征询意见表或表决票、核实业主身份及其专有部分面积等。
（二）发布公告。业主委员会（首期业主大会筹备组）应在召开业主大会15日前将会议的时间、地点、形式、会议程序、会议需要表决事项及有关材料以书面形式在物业区域内显著位置及市物业管理综合平台予以公告，并告知所在地社区，公告时间不少于7日。业主不在物业管理区域入住的，业主委员会（首期业主大会筹备组）应事先委托本物业区域人员向其转达公告内容。
（三）征询意见。采取书面征求业主意见议事的，业主委员会（首期业主大会筹备组）应组织发放征询意见表或表决票，将业主大会议事内容书面征询物业区域内业主意见。采取集体讨论形式的，现场征询各与会人员意见。
（四）回收统计意见。业主委员会（首期业主大会筹备组）组织回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在街（镇）指导下，业主委员会（首期业主大会会议筹备组）决定是否延期并在物业管理区域内显著位置及市物业管理综合平台予以公告。
（五）公告会议情况。业主委员会（首期业主大会筹备组）完成回收和结果统计后，公示表决统计结果和表决清单。表决结果以书面形式在物业区域内显著位置及市物业管理综合平台及时公示，公示时间不少于7日。
（六）接受监督。业主委员会（首期业主大会筹备组）应当做好业主大会会议书面记录、存档，同时向社区报备。表决结果接受街（镇）、社区、的监督，接受业主的查询和监督。
第十九条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
（一）已确认参会未表决的业主，其票数计算按如下第 种方式执行：
1.计入已表决的多数票；
2.弃权。
（二）未与会的业主，其票数计算，按如下第 种方式执行：1.计入已表决的多数票；2.视为弃权。3.如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。
（三）不按规定交纳物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用或等损害业主公共利益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列第 项办法统计：
1.均予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积，不得参选业主委员会委员；2.均不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积，可以参选业主委员会委员；3.限制其被选举权，不得参选业主委员会委员；但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积。（四）投票人需用钢笔或圆珠笔填写并签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的，视为无效票；
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名。
第二十条 业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在 个月内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议进行表决。
第二十一条 业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以通过社区请求街（镇）共同予以协调，确定召开时间。逾期仍未召开的，街（镇）应责令其限期组织召开；业主委员会仍不组织召开的，社区在街（镇）指导下召开业主大会会议，党员业主应主动参与，发动广大业主参加会议。
第二十二条 未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由社区指导业主根据本议事规则召开业主大会，代行业主委员会职责。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区应当终止行使上述职责。
第三章 筹集管理业主大会、业主委员会运作经费
第二十三条 业主大会、业主委员会的运作经费(以下简称运作经费)由全体业主共同承担，运作经费的具体额度根据管理规约第四十二条执行。
（一）本物业管理区域运作经费采取筹集：
1.由业主分摊；2.从经营收益中列支。（二）运作经费主要用于下列开支：
1.会议组织召开费用；2.日常办公开支费用；3.聘请工作人员费用。（三）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，在市物业管理综合平台及物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告日(不少于7日)，并报存档备查，接受小区党组织、业主的查询和监督，同时告知社区。
第二十四条 本物业管理区域可建立业主委员会委员履职工作补贴制度，从经营收益中给予业主委员会委员必要的履职工作补贴。具体标准和发放按参会次数进行发放，每次参加会议给予每人每次50元的补贴。
第四章 附则
第二十五条 本议事规则经业主大会会议讨论并表决通过后生效。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。
第二十六条 本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。
2020年7月11日
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